Reformes en la llei de arrendament

El proppassat dia 19 de desembre entrava en vigor el reial decret-llei 24/2018, de 14 de desembre, de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer, que pretén dinamitzar l’arrendament destinat a habitatge sota la premissa de reforçar la posició contractual de l’arrendatari i augmentar l’oferta d’habitatge en lloguer.

El decret fa una modificació d’aspectes puntuals de la Llei d’arrendaments urbans amb uns canvis formalment petits però de fort impacte material pel règim del contracte.

La principal novetat afecta la durada mínima del contracte. La norma introdueix per primer cop la distinció de règim segons que l’arrendador sigui persona física o jurídica. Per les primeres, recupera el termini mínim de 5 anys que fixava la reforma liberalitzadora de 2013; mentre que per les segones s’incrementa fins als set anys. D’aquesta manera, els contractes celebrats per un termini inferior podran prorrogar-se a instàncies de l’arrendatari fins als cinc o fins els set anys, depenent de si el propietari és persona natural o moral respectivament.

En consonància amb aquest increment també s’eleva, d’u a tres la durada de la pròrroga legal tàcita, sense distinció, en aquest cas, entre particulars i empreses. Així un cop vençut el contracte i complert el termini mínim de cinc o set anys, si cap de les parts es pronuncia en contrari, el contracte es prorroga per tres anys més; pròrrogues que s’aniran succeint per una durada igual mentre no es produeixi la denúncia del contracte per qualsevol de les parts.

En matèria de despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte, s’atribueixen a l’arrendador que sigui persona jurídica, llevat que els serveis hagin estat contractats per iniciativa directa de l’arrendatari.

El decret-llei també introdueix la possibilitat que la legislació sobre habitatge (de competència autonòmica) pugui establir un dret d’adquisició preferent a favor de l’organisme públic que designi en aquells casos en què resta exclòs el dret d’adquisició de l’arrendatari: quan un propietari vengui tots els seus habitatges o locals en un mateix edifici, o que es venguin, conjuntament per varis venedors, tos els habitatges o locals que integren un edifici.

Per últim, la reforma limita la garantia addicional a la fiança en aquells contractes que no excedeixin la durada mínima. Així ara, a banda de la mensualitat de renda en concepte de fiança legal obligatòria, les parts no podran pactar una garantia addicional (en forma de dipòsit, aval bancari o qualsevol altra) per un import superior a dues mensualitats de renda.

Val a dir que, malgrat el doble propòsit enunciat en l’exposició de motius, si bé és fàcil copsar l’afany de la reforma per a enfortir la posició de l’arrendatari d’habitatges, es fa molt difícil albirar alguna mesura d’estímul pels arrendadors, especialment si són persones jurídiques. Sembla que el decret confia l’augment de l’oferta d’habitatge de lloguer, no pas en el sector privat, sinó en el públic, i per això mitjançant la Disposició addicional única s’encomana al Ministeri de Foment la creació de polítiques de dinamització de l’oferta d’habitatge de lloguer mitjançant fórmules públiques o de col·laboració público-privada.

Per últim la reforma afecta també el procediment conegut popularment com “desnonament exprés”, encunyat tot just fa mig any. Amb la mateixa inspiració protectora de l’arrendatari el decret-llei introdueix la possibilitat de suspensió del procediment per un màxim d’un mes, o dos si el demandant és persona jurídica, en el casos que l’administració competent apreciï indicis de vulnerabilitat en els demandats. Aquesta modificació, o banda de contravenir l’esperit de rapidesa i economia que va impulsar l’anterior reforma en la matèria, introdueix una penalització més pels arrendadors persona jurídica, quin tractament amb el conjunt de la reforma podríem qualificar de poc menys que hostil.

Finalment, a nivell tributari, es declara a l’Impost de Transmissions Patrimonials dels contractes de lloguer d’habitatges, que fins ara havia d’ingressar l’arrendatari. Així mateix, s’estableixen les condicions per tal de què un immoble pugui qualificar-se com habitatge desocupat a efectes d’aplicar en el futur recàrrecs a la quota de l’Impost sobre Béns Immobles.