Novetats en matèria d’habitatge i lloguer: segon intent de reforma del govern després del fracàs del reial decret llei 21/2018

A principis d’aquest mes de març ha entrat en vigor el Reial decret llei 7/2019, d’1 de març, que representa el segon intent consecutiu del govern espanyol d’introduir aquelles mesures que, al seu criteri, la tutela del dret constitucional a l’habitatge exigia amb urgència.

Després de l’esperpèntica situació viscuda amb el Reial decret llei 21/2018, que va gaudir de 35 escassos dies de vigència (i malgrat això, regirà tota la durada dels arrendaments celebrats dins d’aquell període), el govern va a la repesca amb un paquet de mesures bàsicament idèntiques a les derogades però amb una concessió afegida per tal d’assegurar-se –o això espera- el suport d’Unidos Podemos que permeti convalidar la norma. I és que aquest grup parlamentari va rebutjar el decret llei anterior perquè no incloïa un sistema de control de rendes en els contractes d’arrendament, que ara, ni que sigui nominalment, sí que es contempla.

Així, les principals innovacions del nou decret llei 7/2019 en matèria d’arrendament són les següents:

1. S’exclouen de l’àmbit de la llei els lloguers d’habitatges de més de 300m² o en què la renta inicial anual superi en 5,5 vegades el salari mínim interprofessional, també en còmput anual.
2. Cal dir que també resten fora de la llei els arrendaments turístics. Això no és una novetat però sí que la reforma, tot i que amb poc encert, vol dir-ho expressament.
3. Se suprimeix la necessitat de què els arrendaments s’inscriguin al Registre de la Propietat per tal que tinguin efectes respecte de tercers durant el període de durada mínim establert.
4. S’incrementa aquesta durada mínima tornant a la distinció de règim segons que l’arrendador sigui persona física, en aquest cas la durada mínima serà de 5 anys, o jurídica, en què s’eleva fins als 7.
5. En matèria de pròrroga legal sí que s’aparta del decret llei 21/2018, tot tornant al règim anterior al 2013 i establint que si transcorregut el termini mínim cap de les parts manifesta a l’altra la seva voluntat de no renovar el contracte, aquest es prorrogarà per terminis anuals fins a un màxim de 3 anys més.
6. El que sí que és una primícia d’aquesta reforma és la distinció en el termini de preavís. Així, l’arrendador que vulgui donar per acabat el contracte a la fi del termini mínim, si és persona física, haurà d’avisar-ho amb dos mesos d’anticipació a la data de finalització, mentre que si és persona jurídica, caldrà que s’avanci 4 mesos a aquella data.
7. En cas que l’arrendador necessiti utilitzar per a ell l’habitatge arrendat només podrà resoldre el contracte si la causa que determini aquella necessitat s’hi ha fet constar expressament en el mateix contracte.
8. Es prohibeix pactar en el contracte que, transcorregut el termini mínim, no hi hagi subrogació en cas de mort de l’arrendatari quan les persones que hi puguin tenir dret a aquella es trobin en situació de vulnerabilitat o pugui afectar menors d’edat, persones amb discapacitat o majors de 65 anys.
9. Es fixa l’IPC com a topall de l’actualització de renda.
10. S’especifica que per tal que es pugui pactar entre les parts l’increment de renda per la realització d’obres de millora per l’arrendador, aquestes obres han d’excedir de la mera obligació de conservació de l’habitatge.
11. Com el reial decret de 2018, s’atribueix als arrendadors persona jurídica les despeses de gestió immobiliària i de formalització del contracte.
12. Es torna també al dret d’adquisició preferent de les administracions públiques en cas que es venguin conjuntament la totalitat d’habitatges o locals propietat del mateix arrendador, o que es venguin conjuntament per diferents arrendadors a un mateix comprador, la totalitat d’habitatges i locals d’un edifici.
13. Es limita l’import de la garantia addicional a la fiança legal, que no podrà ser superior a dues mensualitats de renda.
14. En l’àmbit fiscal, ja fora de la Llei d’arrendaments urbans, s’introdueixen bàsicament les mateixes mesures que contenia l’anterior decret llei, és a dir:
    1. a. S’estableix l’exempció de l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats, modalitat de transmissions patrimonials oneroses, en la subscripció de contractes d’arrendament d’habitatge per a ús estable i permanent.
    2. Es fixen les bases i garanties per a la definició del concepte d’immoble d’ús residencial desocupat amb caràcter permanent, per a l’aplicació per part dels ajuntaments d’un recàrrec en l’IBI.
    3. A més, es faculta als ajuntaments per a establir, mitjançant ordenança fiscal, una bonificació en la quota de l’impost de fins al 95% pels habitatges subjectes a lloguer a preu limitat

A banda de la reforma del règim de l’arrendament, el decret llei 7/2019 també reintrodueix les mesures del seu difunt predecessor en matèria d’intervenció dels Serveis Socials en el procediment de desnonament, i acaba amb la reserva legal per raó de la matèria en procediments d’arrendament que no versin sobre reclamació de quantitats a l’arrendatari o desnonament.

Finalment, la concessió a Unidos Podemos que ha de garantir la convalidació de la norma és la previsió de què s’elabori un Sistema d’índexs de referència de preus del lloguer d’habitatges que s’ha d’utilitzar per a dissenyar les polítiques i programes públics d’habitatge.

No hem d’oblidar però, que tot aquest catàleg de novetats, malgrat que ja és vigent des de l’endemà de la seva publicació al BOE, pot patir el mateix destí que l’última reforma intentada pel govern de l’estat, doncs el Congrés dels Diputats (ara, amb les Corts dissoltes, la Diputació Permanent) s’ha de pronunciar sobre la seva convalidació o derogació dins dels 30 dies següents a aquella publicació.

Aquesta incertesa es veu, a més, agreujada per les amenaces d’alguns grups parlamentaris d’impugnar la constitucionalitat d’una norma dictada per l’executiu a les acaballes de la legislatura i que, per la dissolució de les Corts, no pot passar pels tràmits ordinaris de convalidació.

I encara més, encara que el decret llei es convalidi, el Congrés pot demanar la seva tramitació com a projecte de llei que, en cas d’aprovar-se, inclouria sens dubte importants esmenes proposades pels diferents grups.

Tot plegat sense oblidar que un possible canvi de polaritat del govern després de les eleccions generals del 28 d’abril pot suposar un retorn a la redacció anterior, impulsada el 2013 pel Partit Popular. I per si tot això fos poc, la Generalitat de Catalunya està treballant en la seva pròpia normativa en matèria d’arrendaments, amb períodes de durada obligatòria d’entre 6 i 10 anys, i que desplaçaria la regulació estatal dins el nostre territori.

La combinació de tots aquests factors compromet seriosament la seguretat jurídica en matèria d’arrendament d’habitatges i fa més necessari que mai comptar amb un bon assessorament jurídic abans de celebrar qualsevol contracte de lloguer d’habitatge que quedi dins de l’àmbit de la Llei d’arrendaments urbans.