Noves mesures aprovades pel RD-llei 15/2020 en matèria d’arrendament de locals de negoci

Tal com tots els operadors jurídics venien reclamant del govern, aquest finalment ha dictat una regulació per a sortir al pas de les afectacions que la crisi sanitària ha ocasionat en els contractes d’arrendament per a ús diferent del d’habitatge sotmesos a la Llei d’arrendaments urbans (LAU)

Aquesta regulació es limita a reproduir les mesures que 20 dies abans s’havien establert pels arrendaments d’habitatge, i que es resumeixen en els següents punts:

1- Quins ARRENDATARIS es poden acollir a les noves mesures?

Els autònoms i les pimes que siguin arrendataris, sota la LAU, d’un local de negoci afectat a la seva activitat econòmica, quan compleixin els següents requisits:

• Autònoms:
  • Estar donats d’alta, a la data de declaració de l’estat d’alarma, al RETA o en una de les mutualitats que el substitueixen, o al règim especial dels treballadors del mar.
  • Que la seva activitat resti suspesa a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma o per ordres dictades per les autoritats competents.
  • Si no es troben en el supòsit anterior, que acreditin una reducció d’almenys el 75% de la facturació del mes anterior a aquell en què sol·liciten les mesures, respecte de la mitjana mensual del trimestre corresponent de l’any anterior.
• Pimes:
  • Que no superin els límits de facturació, import de partides de l’actiu i número de treballadors establerts a la Llei de Societats de Capital per a les societats que poden formular balanç abreujat.
  • Que la seva activitat resti suspesa a conseqüència de la declaració de l’estat d’alarma o per ordres dictades per les autoritats competents.
  • Si no es troben en el supòsit anterior, que acreditin una reducció d’almenys el 75% de la facturació del mes anterior a aquell en què sol·liciten les mesures, respecte de la mitjana mensual del trimestre corresponent de l’any anterior.

Els arrendataris que es beneficiïn de les mesures aprovades sense reunir-ne els requisits seran responsables dels danys i perjudicis que s’hagin pogut produir.

2- Quines són les MESURES que poden aplicar-se?

En aquest punt, el reial decret distingeix segons que l’arrendador sigui una entitat pública d’habitatge o un gran tenidor, o que no ho sigui. Són grans tenidors les persones físiques o jurídiques que siguin titulars de més de 10 immobles urbans (excloent-ne garatges i trasters), o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2.

1. Entitats públiques d’habitatge i grans tenidors: L’arrendatari podrà imposar una moratòria en el pagament de la renda pel temps que duri l’estat d’alarma i pels mesos següents si encara es veu afectat per l’impacte del COVID-19, sense que puguin superar-se els 4 mesos. La renda s’ajornarà sense penalització ni interessos a partir de la mensualitat següent, i es fraccionarà en el termini de 2 anys des de la fi  del període d’aplicació, i sempre dins de la vigència del contracte d’arrendament.
2.  Arrendadors diferents dels anteriors:L’arrendatari podrà sol·licitar (però serà d’acceptació lliure per l’arrendador) l’ajornament temporal i extraordinari en el pagament de la renda.

3- Quin TERMINI té l’arrendatari per sol·licitar aquestes mesures?

L’arrendatari podrà sol·licitar l’aplicació de les mesures anteriors dins del termini d’un mes, des de l’entrada en vigor del RD llei 15/2020, és a dir, fins el dia 23 de maig de 2020.

4 -Les parts poden adoptar altres ACORDS?

Com sempre, llevat del contingut essencial, els contractes es regeixen pels acords entre les parts, de manera que la norma  estableix que l’aplicació de qualsevol d’aquestes mesures queda exceptuada en aquells casos en què les parts ja hagin arribat a un acord d’ajornament o reducció de renda, i entenem que l’assoliment d’un acord posterior a la publicació del reial decret llei seria igualment d’aplicació preferent a les mesures normatives.

Per a intentar propiciar aquests acords, s’autoritza que les parts disposin lliurement de la fiança de l’arrendament, total o parcialment, per el pagament d’una o vàries de les mensualitats de renda, però amb obligació de l’arrendatari de restituir-la en el termini d’un any des de la celebració de l’acord, o dins de la durada del contracte si en resta menys d’un any.

Val a dir que la deficient redacció del precepte no permet aclarir si aquesta facultat és d’aplicació només als arrendaments en què l’arrendador no sigui gran tenidor o si es pot estendre a tots els arrendaments de local.

 5- CONCLUSIÓ:

Les mesures adoptades per aquest reial decret llei, sota l’aparença de protegir l’arrendatari, en realitat sancionen la seva obligació de pagar íntegrament la renda malgrat que es vegin privats d’explotar els locals arrendats, i, en conseqüència, els fa assumir en exclusiva els perjudicis derivats de la crisi sanitària.

Demés, per a la majoria d’arrendaments, en què l’arrendador no serà un gran tenidor, l’aplicació de l’ajornament és potestativa per aquest; i en el cas dels arrendataris de grans tenidors, s’exclouen les grans empreses i les pìmes que no poden formular balanç abreujat.

Un i altre factor fan que el més aconsellable segueixi essent, com ja recomanàvem al principi de la crisi, intentar assolir un acord entre les parts que, tot distribuint els riscos, pugui afavorir la conservació del vincle contractual.