L’actualització de rendes en l’arrendament d’habitatge

L’actualització de rendes en l’arrendament d’habitatge és una qüestió de gran importància tant per als arrendadors com per als arrendataris, especialment en un context econòmic tan canviant com el que estem vivint els últims anys. Malgrat aquesta importància, les successives reformes en la seva regulació ha introduït molta confusió i inseguretat en la seva aplicació. Amb aquest article intentarem aclarir alguns dels dubtes recurrents que es presenten a propietaris i llogaters.

I. MARC LEGAL

L’actualització de la renda es regula essencialment a (i) l’article 18 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans (LAU); no obstant, excepcionalment i de manera temporal, el que disposa aquest article es veu limitat per (ii) l’article 46 del Reial decret llei 6/2022, de 29 de març, pel qual s’adopten mesures urgents de resposta a les conseqüències econòmiques i socials de la guerra a Ucraïna.

II. NOTES DE L’ACTUALITZACIÓ DE LA RENDA.

1. Pacte entre les parts.

La renda d’un contracte d’arrendament d’habitatge només s’actualitza, a l’alça o a la baixa, si les parts ho pacten expressament al contracte. Altrament, la renda romandrà fixa durant tota la vigència del contracte i de les seves pròrrogues.

2. Notificació de la nova renda.

Malgrat que s’hagi pactat al contracte, l’actualització no és automàtica, de manera que la renda actualitzada no és exigible a l’arrendatari si no se li ha notificat expressament.

Per a aquesta notificació no s’exigeix cap formalitat especial, fins i tot s’admet que es pugui fer per nota en el rebut de la renda anterior.

3. Moment de l’actualització:

La renda actualitzada serà exigible a partir del mes següent a aquell en què l’arrendador la notifiqui a l’arrendatari, però no s’estableix una antelació mínima per a fer la notificació.

Si l’arrendador no comunica l’actualització al venciment de l’anualitat, pot fer-ho en qualsevol moment posterior, però la nova renda no serà exigible a l’arrendatari sinó des del moment en què se li comunica. Per tant, si durant tot un any no s’actualitza la renda, l’any següent es pot posar al dia aplicant acumulativament els índexs dels dos anys anteriors, però s’haurà perdut la possibilitat de cobrar l’increment de renda del primer període.

4. Import i temps de l’actualització.

La renda s’actualitzarà de la manera que pactin les parts, tant en la periodicitat com en l’import.

Si les parts pacten l’actualització però no la manera de fer-la, la renda s’actualitzarà anualment segons la variació de l’Índex de Garantia de Competitivitat (IPG) en el mateix període de temps,

5. Límits legals.

La periodicitat i l’import de l’actualització no són lliures; podem distingir els límits legals ordinaris de la LAU i els excepcionals del RDL 6/2022.

5.1. Límits de la LAU: L’actualització no podrà fer-se per terminis inferiors a l’any.

I el seu import no podrà ser superior a la variació de l’Índex de Preus al Consum (IPC) en el mateix termini. Així, si per aplicació de l’IGC o del mètode d’actualització pactat per les parts resulta un percentatge d’increment de la renda superior a la variació de l’IPC, la renda només podrà actualitzar-se en la mateixa proporció que hagi variat aquest últim índex.

5.2. Límits del RDL 6/2022: Arran de l’escalada de preus motivada pel conflicte bèl·lic entre Ucraïna i Rússia, el Govern de l’Estat va introduir una nova limitació a l’actualització de les rendes de lloguer, tot distingint segons que es tracti d’arrendadors grans tenidors d’habitatges o d’aquells que no en siguin. Alhora, l’aplicació d’aquests límits especials es deixa a l’elecció de l’arrendatari.

Així, per les actualitzacions que hagin de tenir lloc aquest any 2024, l’arrendatari podrà negociar l’increment de la renda amb l’arrendador;

(a) Si aquest és un gran tenidor, les parts podran pactar l’increment de renda amb un topall del 3 %. Si no s’assoleix un pacte, l’increment restarà sotmès a la mateixa limitació.

(b) Si l’arrendador no és un gran tenidor, les parts podran pactar l’increment sense limitacions, però, a manca de pacte, l’increment tampoc podrà ser superior al 3 %.

*** La LAU estableix que abans del 31 de desembre de 2024 es crearà un índex de referència per a l’actualització anual. Caldrà estar a la seva publicació per extreure’n les conseqüències.

6. Bilateralitat.

Malgrat que solem contemplar l’actualització de la renda des de l’interès de l’arrendador, també pot exigir-la l’arrendatari. Per això, quan de l’aplicació de l’índex corresponent en resulti una renda inferior a la de l’any anterior (llevat que les parts hagin establert que la variació només serà a l’alça), serà l’arrendatari qui podrà exigir i haurà de comunicar a l’arrendador la nova renda actualitzada.

7. Casos dubtosos:

Les limitacions del RDL 6/2022 s’apliquen, segons la pròpia norma, als contractes de lloguer d’habitatge sotmesos a la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’arrendaments urbans. Aquesta menció planteja dubtes en l’aplicabilitat del decret a determinats supòsits:

• 7. 1. Arrendaments d’habitatges de més de 300 m² o en què la renda anual excedeix de 5,5 cops el salari mínim interprofessional: A aquests arrendaments només els és aplicable la LAU en defecte del que hagin pactat les parts, per tant, cal qüestionar-se si les limitacions excepcionals del RDL són forçoses en aquest cas.

La nostra opinió és que, igual que el règim ordinari de la LAU, el RDL només serà aplicable a aquests contractes en defecte de pacte de les parts respecte a l’actualització.

• 7.2. Contractes de renda antiga: Els contractes anteriors a l’entrada en vigor de l’actual LAU es regeixen parcialment per la LAU de 1964 i per les disposicions transitòries de la LAU de 1994 (no pel seu articulat principal), així doncs, hem de considerar-los contractes de lloguer d’habitatge sotmesos a la LAU del 1994? 

La referència expressa que fa el RDL als arrendaments d’habitatge sotmesos a la Llei 29/1994, juntament amb la conveniència que els contractes de renda antiga puguin arribar a equiparar la seva renda a les normals del mercat ens fa pensar que aquests arrendaments no haurien de restar sotmesos al RDL 6/2022.

• 7.3. IPC inferior al 3 %: Si l’IPC (o l’IGC o l’específic que haguessin pactat les parts) que seria aplicable a una actualització concreta és inferior al límit establert pel RDL (3 %), cal seguir aplicant el 3 % o hem d’actualitzar segons l’IPC?

 El límit del RDL és una prerrogativa de l’arrendatari, que pot instar la negociació amb l’arrendador, però a l’arrendador no se li concedeix una facultat correlativa; per això, si l’arrendatari no insta la negociació, serà aplicable l’IPC. I, si les parts, seguint el RDL, haguessin pactat l’increment del 3 % en una actualització anterior, hi hauria base per sostenir que no seria aplicable, doncs el RDL no modifica ni deroga l’article 18 de la LAU, de manera que el límit de l’IPC fixat per aquell article recuperaria la seva vigència com a topall màxim d’actualització.

Conclusió

L’actualització de rendes en arrendament d’habitatges, així com, en general, tota la matèria relativa als arrendaments urbans, requereix un permanent seguiment de la normativa vigent i aplicable, així com de la interpretació que en vagin donant els tribunals de justícia.

GRUP GESTIÓ GIRONA compta amb professionals experts i qualificats per a l’assessorament jurídic en matèria arrendatària que podran atendre els dubtes existents i ajudar a trobar la solució més òptima a la situació plantejada.