La nova regulació del crèdit immobiliari

 

 

El proper 16 de juny entrarà en vigor la Llei 5/2019, de 15 de març, reguladora dels contractes de crèdit immobiliari que, fins i tot des d’abans de la seva aprovació, ha estat popularment denominada, amb desencert, “nova llei hipotecària”.

ÀMBIT D’APLICACIÓ: La llei s’aplica als contractes de préstec concedits per professionals en què el prestatari, o el fiador o el garant, sigui una persona física, sempre que estiguin garantits amb hipoteca o un altre dret real sobre un immoble residencial, o que estiguin destinats a adquirir o conservar drets de propietat sobre terrenys o immobles, sempre que, en aquest cas, el prestatari, el fiador o el garant sigui un consumidor.

NORMES DE TRANSPARÈNCIA: La llei regula detalladament la fase precontractual tot fent una enumeració exhaustiva de les dades i circumstàncies que s’han d’informar al prestatari abans de la celebració del contracte (amb, almenys, 10 dies d’antelació irrenunciable) i que es concreten en la Fitxa Europea d’Informació Normalitzada -que té caràcter d’oferta vinculant- i en la Fitxa d’Advertiments Estandarditzats. Un i altre document acompanyen el projecte de contracte i el desglossament de les despeses que corresponen a una part i a l’altra.

Respecte d’aquestes despeses, la llei les distribueix de la següent manera:

1. Les despeses de taxació corresponen al prestatari.
2. Al prestamista, la resta: gestoria, notari, inscripció al Registre de la Propietat i l’impost d’Actes Jurídics Documentats (segons el Reial decret llei 17/2018, de 8 de novembre).

Amb tota aquella informació el prestatari haurà de comparèixer davant de notari a fi i efecte de què l’assessori imparcialment i de què comprovi el compliment de totes les exigències de transparència esmentades. Si la comprovació del notari és favorable, aquest aixecarà una acta que en doni testimoni i que és imprescindible per a l’atorgament de l’escriptura.

CONTIGUT DELS CONTRACTES: Les principals novetats són les següents:

• Es prohibeix expressament la clàusula sòl, tot dient que en les operacions a tipus d’interès variable no se’n podrà fixar un límit a la baixa.
• Es prohibeix també l’interès remuneratori negatiu.
• El prestatari tindrà dret al reemborsament anticipat, total o parcial, delpréstec sense que el prestamista pugui cobrar-li cap comissió ni compensació per aquest fet, llevat de supòsits excepcionals.
• S’afavoreix la subrogació i la novació sempre que suposi l’aplicació d’un tipus d’interès fix en substitució d’un de variable.
• Es garanteix que el venciment anticipat només es pugui produir quan l’incompliment del deutor és significatiu en relació amb el préstec. Així s’exigeix:

1.  Que el prestatari es trobi en mora en el pagament d’una part del capital o dels interessos del préstec.

2.  Que l’import de les quotes vençudes i no pagades equivalgui almenys:

A) Al 3% del capital prestat si la mora es produeix dins de la primera meitat de la durada del préstec..

B) Al 7% , si és dins de la segona meitat de la durada pactada.

3.  Que el prestamista hagi requerit de pagament al prestatari tot concedint-li un termini mínim d’un mes per a pagar, fent-li avinent que, si no ho fa, reclamarà el reemborsament total del préstec.

• Es fixa l’interès de demora, sense admetre-hi pacte en contrari, en tres punts percentuals sobre l’interès remuneratori.

RÈGIM TRANSITORI: Aquesta llei no és aplicable als contractes de préstec celebrats amb anterioritat a la seva entrada en vigor, llevat d’algunes excepcions que fan aconsellable que revisem les condicions dels préstecs hipotecaris que tinguem subscrits, per si ens podem veure beneficiats per la nova normativa. Aquestes excepcions són:

1.   Que se’n produeixi la subrogació o novació amb posterioritat a la vigència de la norma.

2.  En matèria de reemborsament anticipat en determinats casos.

3.  El règim del venciment anticipat s’aplicarà als contractes preexistents, excepte que continguessin disposicions més favorables al prestamista o que ja se n’hagués produït el venciment abans de l’entrada en vigor de la llei.

Pel que fa als processos d’execució en curs s’atorga, en casos molt concrets, un nou termini de 10 dies per a formular oposició sobre la base de la possible existència de clàusules abusives en determinades circumstàncies.