La nueva regulación del crédito inmobiliario

 

El próximo 16 de junio entrará en vigor la Ley 5/2019, de 15 de marzo, reguladora de los contratos de crédito inmobiliario que, incluso desde antes de su aprobación, ha sido popularmente denominada, con desacierto, “nueva ley hipotecaria”.

ÁMBITO DE APLICACIÓN: La Ley se aplica a los contratos de préstamo concedidos por profesionales en que el prestatario, o el fiador o el garante, sea una persona física, siempre que estén garantizados con hipoteca u otro derecho real sobre un inmueble residencial, o que estén destinados a adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles, siempre que, en este caso, el prestatario, el fiador o el garante sea un consumidor.

NORMAS DE TRANSPARENCIA: La Ley regula detalladamente la fase precontractual haciendo una enumeración exhaustiva de los datos y circunstancias que deben informarse al prestatario antes de la celebración del contrato (con, al menos, 10 días de antelación irrenunciable) y que se concretan en la Ficha Europea de Información Normalizada -que tiene carácter de oferta vinculante- y en la Ficha de Advertencias Estandarizadas. Uno y otro documento acompañan al proyecto de contrato y al desglose de los gastos que corresponden a una y otra parte.

Respecto de estos gastos, la Ley los distribuye de la siguiente manera:

1. Los gastos de tasación corresponden al prestatario.
2. Al prestamista, los demás: gestoría, notario, inscripción del Registro de la Propiedad y el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (según el Real decreto Ley 17/2018, de 8 de noviembre).

Con toda esa información el prestatario deberá comparecer ante notario a fin de que éste le asesore imparcialmente y de que compruebe el cumplimiento de todas las exigencias de transparencia mencionadas. Si la comprobación del notario es favorable, éste levantará un acta que dé testimonio de ello y que es imprescindible para el otorgamiento de la escritura.

CONTENIDO DE LOS CONTRATOS: Las principales novedades son las siguientes:

• Se prohíbe expresamente la cláusula suelo, estableciendo que en las operaciones a tipos de interés variable no se podrá fijar un límite de éste a la baja.
• Se prohíbe también el interés remuneratorio negativo.
• El prestatario tendrá derecho al reembolso anticipado, total o parcial, del préstamo sin que, salvo en supuestos excepcionales, el prestamista pueda cobrarle ninguna comisión ni compensación por este hecho.
• Se favorece la subrogación y la novación siempre que suponga la aplicación de un tipo de interés fijo en sustitución de uno variable.
• Se garantiza que el vencimiento anticipado sólo se pueda producir cuando el incumplimiento del deudor es significativo en relación con el préstamo. Así se exige:

1.  Que el prestatario se encuentre en mora en el pago de una parte del capital o de los intereses del préstamo.

2.  Que el importe de las cuotas vencidas y no pagadas equivalga al menos:

A) Al 3% del capital prestado si la mora se produce dentro de la primera mitad de la duración del préstamo.

B) Al 7%, si es dentro de la segunda mitad de la duración pactada.

3.  Que el prestamista haya requerido de pago al prestatario concediéndole un plazo mínimo de un mes para pagar, apercibiéndole de que, si no lo hace, reclamará el reembolso total del préstamo.

• Se fija el interés de demora, sin admitir pacto en contrario, en tres puntos porcentuales sobre el interés remuneratorio.

RÉGIMEN TRANSITORIO: La nueva Ley no es aplicable a los contratos de préstamo celebrados con anterioridad a su entrada en vigor, salvo algunas excepciones que hacen aconsejable que revisemos las condiciones de los préstamos hipotecarios que tengamos subscritos, por si la nueva normativa nos puede ser beneficiosa. Estas excepciones son:

1.  Que se produzca la subrogación o novación con posterioridad a la vigencia de la norma.

2.  En materia de reembolso anticipado en determinados casos.

3.  El régimen del vencimiento anticipado se aplicará a los contratos preexistentes, salvo que contuvieran disposiciones más favorables al prestamista o que ya se hubiera producido su vencimiento antes de la entrada en vigor de la nueva ley.

En cuanto a los procesos de ejecución en curso se otorga, en casos muy concretos, un nuevo plazo de 10 días para formular oposición sobre la base de la posible existencia de cláusulas abusivas en determinadas circunstancias.