Nuevas medidas aprobadas por el RD-ley 15/2020 en materia de arrendamiento de locales de negocio

Tal como todos los operadores jurídicos venían reclamando del gobierno, éste finalmente ha dictado una regulación para salir al paso de las afectaciones que la crisis sanitaria ha ocasionado en los contratos de arrendamiento para uso distinto del de vivienda sometidos a la Ley de Arrendamientos Urbanos.

 Esta regulación se limita a reproducir las medidas que 20 días antes se habían establecido para los arrendamientos de vivienda, y que se resumen en los siguientes puntos:

1- ¿Qué ARRENDATARIOS se pueden acoger a las nuevas medidas?

Los autónomos y las pymes que sean arrendatarios, bajo la LAU, de un local de negocio afecto a su actividad económica, cuando cumplan los siguientes requisitos:

• Autónomos:
  • Estar dados de alta, a la fecha de declaración del estado de alarma, en el RETA o en una de las mutualidades que lo sustituyen, o en el régimen especial de los trabajadores del mar.
  • Que su actividad quede suspendida a consecuencia de la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas por las autoridades competentes.
  • Si no se encuentran en el supuesto anterior, que acrediten una reducción de al menos el 75% de la facturación del mes anterior a aquel en que solicitan las medidas, respecto de la media mensual del trimestre correspondiente del año anterior.
• Pymes:
  • Que no superen los límites de facturación, importe de partidas del activo y número de trabajadores establecidos en la Ley de Sociedades de Capital para las sociedades que pueden formular balance abreviado.
  • Que su actividad quede suspendida a consecuencia de la declaración del estado de alarma o por órdenes dictadas por las autoridades competentes.
  • Si no se encuentran en el supuesto anterior, que acrediten una reducción de al menos el 75% de la facturación del mes anterior a aquel en que suele • licitan las medidas, respecto de la media mensual del trimestre correspondiente del año anterior.

Los arrendatarios que se beneficien de las medidas aprobadas sin reunirse los requisitos serán responsables de los daños y perjuicios que se hayan podido producir.

2- ¿Cuáles son las MEDIDAS que pueden aplicarse?

En este punto, el Real Decreto-Ley distingue según que el arrendador sea una entidad pública de vivienda o un gran tenedor, o que no lo sea. Son grandes tenedores las personas físicas o jurídicas que sean titulares de más de 10 inmuebles urbanos (excluyendo garajes y trasteros), o de una superficie construida de más de 1.500 m2.

1. Entidades públicas de vivienda y grandes tenedores: El arrendatario podrá imponer una moratoria en el pago de la renta por el tiempo que dure el estado de alarma y los meses siguientes si todavía se ve afectado por el impacto del Covidien-19, sin que puedan superarse los 4 meses. La renta se aplazará sin penalización ni intereses a partir de la mensualidad siguiente, y se fraccionará en el plazo de 2 años desde el fin del período de aplicación, y siempre dentro de la vigencia del contrato de arrendamiento.
2. Arrendadores distintos de los anteriores: El arrendatario podrá solicitar (pero será de aceptación libre por el arrendador) el aplazamiento temporal y extraordinario en el pago de la renta.

3- ¿Qué PLAZO tiene el arrendatario para solicitar estas medidas?

El arrendatario podrá solicitar la aplicación de las medidas anteriores dentro del plazo de un mes, desde la entrada en vigor del RD-ley 15/2020, es decir, hasta el día 23 de mayo de 2020.

4 – ¿Las partes pueden adoptar otros ACUERDOS?

Como siempre, a salvo el contenido esencial, los contratos se rigen por los acuerdos entre las partes, por lo que la norma establece que la aplicación de cualquiera de estas medidas se exceptúa en aquellos casos en que las partes ya hayan llegado a un acuerdo de aplazamiento o reducción de renta, y entendemos que el logro de un acuerdo posterior a la publicación de la norma, sería igualmente de aplicación preferente a las medidas legales.

Para intentar propiciar estos acuerdos, se autoriza que las partes dispongan libremente de la fianza del arrendamiento, total o parcialmente, para el pago de una o varias de las mensualidades de la renta, pero con obligación del arrendatario de restituirla en el plazo de un año desde la celebración del  acuerdo, o dentro de la duración del contrato si queda menos de un año.

La deficiente redacción del precepto no permite aclarar si esta facultad es de aplicación sólo a los arrendamientos en los que el arrendador no sea gran tenedor o si se puede extender a todos los arrendamientos de local.

 5- CONCLUSIÓN:

Las medidas adoptadas por este real decreto-ley, bajo la apariencia de proteger al arrendatario, en realidad sancionan su obligación de pagar íntegramente la renta a pesar de que se vean privados de explotar los locales arrendados, y, en consecuencia, les hace asumir en exclusiva los perjuicios derivados de la crisis sanitaria.

Además, para la mayoría de arrendamientos, en que el arrendador no será un gran tenedor, la aplicación del aplazamiento es potestativa para éste; y en el caso de los arrendatarios de grandes tenedores, se excluyen las grandes empresas y las pymes que no pueden formular balance abreviado.

Uno y otro factor hacen que lo más aconsejable siga siendo, como ya recomendábamos al principio de la crisis, intentar alcanzar un acuerdo entre las partes que, distribuyendo los riesgos, pueda favorecer la conservación de la relación contractual.