El Gobierno de la Generalitat ha aprobado un decreto ley para regular el impacto que las viviendas de uso turístico (HUT, por sus iniciales en catalán) tienen en la oferta de vivienda permanente y habitual de los municipios catalanes con mayor afluencia de visitantes.
Hasta ahora, el destino de una vivienda al uso turístico solo requería la comunicación previa del inicio de la actividad al ayuntamiento correspondiente. Sin embargo, la gran proliferación de esta modalidad de alojamiento ya ha llevado a algunos municipios a imponer moratorias o suspensiones a la implantación de nuevos HUT y, en algunos casos (como, recientemente, Girona), a limitar su número.
Ahora, el nuevo decreto ley generaliza las medidas limitadoras exigiendo licencia urbanística previa en los municipios determinados en la norma y limitando la duración de aquellas a 5 años.
Podemos sintetizar la nueva regulación en los puntos siguientes:
- ¿Qué será necesario para poder ejercer la actividad de HUT?
En los municipios incluidos en el ámbito del decreto ley, el destino de viviendas al uso turístico se sujeta al régimen de licencia urbanística previa del ayuntamiento correspondiente.
- ¿Cuáles serán las condiciones para el otorgamiento de la licencia?
La norma no establece los requisitos o condicionantes que permitan la obtención de la licencia urbanística, por lo que corresponderá a cada ayuntamiento la fijación de estos criterios (necesidad de informes técnicos o jurídicos, proyectos, requisitos de las viviendas…).
- ¿Qué duración tendrá la licencia?
La licencia tendrá una duración de 5 años, prorrogables por períodos iguales siempre que el planeamiento lo permita.
- ¿A qué municipios afecta?
La medida no es general, sino que sólo se aplica a los municipios que presenten alguna de estas incidencias:
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- Municipios con problemas de acceso a la vivienda: Son aquellos donde haya necesidades de vivienda acreditadas (este aspecto no se concreta) y que cumplan uno de los siguientes requisitos:
- Que la carga media del coste del alquiler o de la hipoteca en el presupuesto personal o de la unidad de convivencia, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media de los hogares.
- Que en el período de los 5 años anteriores a la entrada en vigor del decreto ley el precio de alquiler o compra de la vivienda haya experimentado un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos porcentuales superior al del IPC de Catalunya.
- Municipios en riesgo de romper el equilibrio del entorno urbano por una alta concentración de viviendas de uso turístico, que son aquellos que presenten una ratio de 5 o más viviendas de uso turístico por 100 habitantes en el momento de la aprobación del decreto ley.
Los municipios inicialmente afectados por la norma se pueden consultar aquí. Esta relación tiene una vigencia de 5 años, transcurridos los cuales se prevé que se determine una nueva, previa audiencia de los municipios afectados.
- ¿Qué nuevos límites se imponen en la actividad?
El planeamiento municipal deberá permitir expresamente la compatibilidad del HUT con el uso de vivienda, siempre que se justifique que el suelo destinado a vivienda permanente es suficiente.
Además, en ningún caso podrán otorgarse más licencias que las resultantes de aplicar un máximo de 10 HUT por cada 100 habitantes.
- ¿Qué efectos tienen estas limitaciones?
Desde la entrada en vigor del decreto ley, el día 9 de noviembre de 2023, ningún ayuntamiento de los municipios afectados podrá habilitar nuevas actividades de HUT en su territorio hasta que no adapte su planeamiento en el sentido que impone el decreto ley . Dicho de otro modo, los ayuntamientos afectados tendrán que haber modificado su planeamiento municipal antes de 5 años para estar en condiciones de dar respuesta a las solicitudes de licencia.
Sin embargo, nada impide que, al modificar el planeamiento, el ayuntamiento no recoja la compatibilidad del HUT con el uso residencial; en este caso, todas las actuales habilitaciones del municipio se extinguirían dentro de 5 años.
Asimismo, el límite de 10 HUT por 100 habitantes significa que, en los municipios catalanes en los que actualmente se supera esta proporción, no todos los propietarios de HUT que disfrutan actualmente de la habilitación para esta actividad podrán obtenerla con el nuevo régimen de licencia previa, por lo que algunos propietarios tendrán que cesar su actividad. Según los cálculos del sector, quedarán revocadas un total de 28.000 habilitaciones en 47 poblaciones.
- ¿Qué ocurre con los HUT habilitados actualmente?
Deberán obtener la licencia en el plazo de 5 años desde la entrada en vigor de la norma (9/11/2023) o cesar la actividad.
- ¿Se compensará a los propietarios de HUT que no puedan continuar la actividad?
El plazo de 5 años para obtener la licencia tiene carácter de indemnización por los daños que las modificaciones establecidas por el decreto ley puedan provocar a los titulares de HUT.
Excepcionalmente, el propietario de un HUT podrá solicitar una única ampliación de hasta 5 años más si acredita que este régimen transitorio no compensa la pérdida del derecho a ejercer la actividad.
- ¿Y los municipios no incluidos en el decreto ley?
A los municipios que no se incluyen en la relación del anexo del decreto ley (y a los que no se incluyan en las sucesivas determinaciones quinquenales previstas) la nueva norma no les es de aplicación y la forma de habilitación para el ejercicio de la actividad de HUT seguirá siendo la simple comunicación previa al ayuntamiento.
- ¿Cómo afecta el decreto ley a las normas ya aprobadas por algunos ayuntamientos?
Dado que, según el Texto refundido de la Ley de urbanismo, las licencias se otorgan de conformidad con la misma ley, el planeamiento y ordenanzas municipales, aquellos municipios que ya tenían normativa limitadora de los HUT (como Girona o Barcelona) la podrán mantener en lo que sea más restrictivo que el nuevo decreto ley, pero será necesario que se adapten si la norma de la Generalitat contiene previsiones más severas.
En todo caso, debe tenerse en cuenta que la norma aprobada por el Gobierno, como decreto ley, tiene carácter provisional, con una vigencia de 30 días hábiles. Dentro de este plazo, el Parlamento puede validarlo, con lo que mantendrá su vigencia, o puede derogarlo. Si el plazo transcurre sin que el Parlamento lo haya validado, quedará derogada.
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