La actualización de rentas en el contrato de arrendamiento de vivienda

La actualización de rentas en el contrato de arrendamiento de vivienda es una cuestión de gran importancia tanto para los arrendadores como para los arrendatarios, especialmente en un contexto económico tan cambiante como el que estamos viviendo en los últimos años. A pesar de esta importancia, las sucesivas reformas en su regulación han introducido mucha confusión e inseguridad en su aplicación. Con este artículo intentaremos aclarar algunas de los dudas recurrentes que se presentan a propietarios e inquilinos.

I. MARCO LEGAL

La actualización de la renta se regula esencialmente en (i) el artículo 18 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, Arrendamiento Urbanos (LAU); no obstante, excepcionalmente y de manera temporal, lo dispuesto en este artículo se ve limitado por (ii) el artículo 46 del Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania.

II. NOTAS DE LA ACTUALIZACIÓN DE LA RENTA.

1. Pacto entre las partes.

La renta de un contrato de arrendamiento de vivienda sólo se actualiza, al alza o a la baja, si las partes lo pactan expresamente en el contrato. De lo contrario, la renta permanecerá fija durante toda la vigencia del contrato y de sus prórrogas.

2. Notificación de la nueva renta.

Aunque se haya pactado en el contrato, la actualización no es automática, de modo que la renta actualizada no es exigible al arrendatario si no se le ha notificado expresamente.

Para esta notificación no se exige ninguna formalidad especial, incluso se admite que se pueda hacer por nota en el recibo de la renta anterior.

3. Momento de la actualización:

La renta actualizada será exigible a partir del mes siguiente a aquel en que el arrendador la notifique al arrendatario, pero no se establece una antelación mínima para hacer la notificación.

Si el arrendador no comunica la actualización al vencimiento de la anualidad, puede hacerlo en cualquier momento posterior, pero la nueva renta no será exigible al arrendatario sino desde el momento en que se le comunica. En consecuencia, si durante todo un año no se actualiza la renta, el año siguiente se puede poner al día aplicando acumulativamente los índices de los dos años anteriores, pero se habrá perdido la posibilidad de cobrar el incremento de renta del primer periodo.

4. Importe y tiempo de la actualización.

La renta se actualizará conforme pacten las partes, tanto en la periodicidad como en el importe.

Si las partes pactan la actualización pero no la manera de hacerla, la renta se actualizará anualmente según la variación del Índice de Garantía de Competitividad (IPG) en el mismo periodo de tiempo,

5. Límites legales.

La periodicidad y el importe de la actualización no son libres; podemos distinguir los límites legales ordinarios de la LAU y los excepcionales del RDL 6/2022.

5.1. Límites de la LAU: La actualización no podrá hacerse por plazos inferiores al año.

Y su importe no podrá ser superior a la variación del Índice de Precios al Consumo (IPC) en el mismo plazo. Así, si por aplicación del IGC o del método de actualización pactado por las partes resultara un porcentaje de incremento de la renta superior a la variación del IPC, la renta sólo podrá actualizarse en la misma proporción que haya variado este último índice.

5.2. Límites del RDL 6/2022: A raíz de la escalada de precios motivada por el conflicto bélico entre Ucrania y Rusia, el Gobierno del Estado introdujo una nueva limitación a la actualización de las rentas de alquiler, distinguiendo según se trate de arrendadores grandes tenedores de viviendas o de aquellos que no lo sean. A la vez, la aplicación de estos límites especiales se deja a la elección del arrendatario.

Así, para las actualizaciones que deban tener lugar dentro de este año 2024, el arrendatario podrá negociar el incremento de la renta con el arrendador;

(a) Si este es un gran tenedor, las partes podrán pactar el incremento de renta con un tope del 3 %. Si no se alcanza un pacto, el incremento quedará sometido a la misma limitación.

(b) Si el arrendador no es un gran tenedor, las partes podrán pactar el incremento sin limitaciones, pero, en ausencia de pacto, el incremento tampoco podrá ser superior al 3 %.

*** La LAU establece que con antelación al 31 de diciembre de 2024 se creará un índice de referencia para la actualización anual. Hará falta estar a su publicación para extraer sus consecuencias.

6. Bilateralidad.

Aunque solemos contemplar la actualización de la renta desde el interés del arrendador, también puede exigirla el arrendatario. Por ello, cuando de la aplicación del índice correspondiente resulte una renta inferior a la del año anterior (salvo que las partes hayan establecido que la variación sólo será al alza), será el arrendatario quien podrá exigir y tendrá que comunicar al arrendador la nueva renta actualizada.

7. Casos dudosos:

Las limitaciones del RDL 6/2022 se aplican, según la propia norma, a los contratos de alquiler de vivienda sometidos a la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos. Esta mención plantea dudas en la aplicabilidad del decreto a determinados supuestos:

• 7.1. Contratos de arrendamiento de viviendas de más de 300 m² o en que la renta anual excede de 5,5 veces el salario mínimo interprofesional: A estos contratos de arrendamiento sólo les es aplicable la LAU en defecto de lo que hayan pactado las partes, en consecuencia, hace falta cuestionarse si las limitaciones excepcionales del RDL son forzosas en este caso.

Nuestro parecer es que, igual que el régimen ordinario de la LAU, el RDL sólo será aplicable a estos contratos en defecto de pacto de las partes respecto a la actualización.

• 7.2. Contratos de renta antigua: Los contratos anteriores a la entrada en vigor de la actual LAU se rigen parcialmente por la LAU de 1964 y por las disposiciones transitorias de la LAU de 1994 (no por su articulado principal), así pues, ¿tenemos que considerarlos contratos de arrendamiento de vivienda sometidos a la LAU de 1994?

 La referencia expresa que hace el RDL a los contratos de alquiler de vivienda sometidos a la Ley 29/1994, junto con la conveniencia que los contratos de renta antigua puedan llegar a equiparar su renta a las normales del mercado nos hace pensar que estos contratos de arrendamiento no deberían quedar sometidos al RDL 6/2022.

• 7.3. IPC inferior al 3 %: Si el IPC (o el IGC o el específico que hubieran pactado las partes) que sería aplicable a una actualización concreta es inferior al límite establecido por el RDL (3 %), ¿hace falta seguir aplicando el 3 % o tenemos que actualizar según el IPC? 

El límite del RDL es una prerrogativa del arrendatario, que puede instar la negociación con el arrendador, pero al arrendador no se le concede una facultad correlativa; por esto, si el arrendatario no insta la negociación, será aplicable el IPC. Y, si las partes, siguiendo el RDL, hubieran pactado el incremento del 3 % en una actualización anterior, habría base para sostener que no sería aplicable, pues el RDL no modifica ni deroga el artículo 18 de la LAU, así que el límite del IPC fijado por aquel artículo recuperaría su vigencia como tope máximo de actualización.

Conclusión

La actualización de rentas en los contratos de alquiler de viviendas, así como en general toda la materia relativa a los contratos de arrendamiento urbanos, requiere de un permanente seguimiento de la normativa vigente y aplicable, así como de la interpretación que vayan dándole los tribunales de justicia.

GRUP GESTIÓ GIRONA cuenta con profesionales duchos y cualificados para el asesoramiento jurídico en materia arrendaticia, los cuales podrán atender los dudas existentes y ayudar a encontrar la solución más óptima a la situación planteada.