El régimen especial de arrendamiento de viviendas

A menudo los propietarios de inmuebles en alquiler a través de sociedades mercantiles se plantean si su actividad puede disfrutar de algún incentivo especial, tal como sucede con los rendimientos de alquiler de viviendas por parte de personas físicas, que gozan, por norma general, de una reducción del 60% a los rendimientos obtenidos.

En este sentido, y para evitar el agravio comparativo con el propietario persona física, la ley del impuesto de sociedades prevé un régimen similar para las sociedades mercantiles. Este régimen permite aplicar una bonificación del 85% sobre la cuota del impuesto de sociedades resultante de los rendimientos obtenidos por el alquiler de viviendas, cuando se cumplan los siguientes requisitos:

• Las viviendas deben estar destinadas a satisfacer la necesidad permanente de vivienda de los arrendatarios y estar regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). Es decir, no computan los alquileres de carácter temporal o para disfrutar en vacaciones.
• Es necesario disponer, al menos, de una persona asalariada a tiempo completo para la gestión de los arrendamientos.
• El número de viviendas alquiladas u ofrecidas en arrendamiento no puede ser, en ningún momento, inferior a ocho. Es importante este dato a la hora de planificar inversiones o desinversiones futuras.
• Hay que tener las viviendas alquiladas u ofrecidas en arrendamiento durante un período de al menos tres años. La bonificación se podrá aplicar desde el primer día, pero no se consolidará hasta que transcurra dicho plazo.
• En caso de que el alquiler de viviendas del tipo citado no sea la actividad exclusiva de la sociedad es necesario que el volumen de rentas generadas por las viviendas que pueden disfrutar de la bonificación sea, al menos, del 55% del total de las rentas del período impositivo, sin que computen únicamente las rentas derivadas de transmisión de alguna de las viviendas. O bien que el 55% de las viviendas que consten en el activo de la sociedad sea susceptible de generar rentas bonificadas. En este sentido, hay que precisar que se entiende por renta, no el importe de la renta de alquiler percibida, sino el beneficio del arrendamiento una vez descontados los gastos directos y la parte proporcional de los gastos indirectos.

Por tanto, se trata de una atractiva opción para rentabilizar fiscalmente la actividad de alquiler de viviendas, sin perder las ventajas a nivel de gestión y responsabilidad que representa disponer de los inmuebles a través de una sociedad mercantil. Del mismo modo, es una opción igualmente aconsejable si la actividad de alquiler se está desarrollando como actividad económica en nombre de una persona física, ya que, además, la aportación de los inmuebles a la sociedad de nueva constitución no generará plusvalías en sede del aportante por aplicación del régimen especial de aportaciones no dinerarias de rama de actividad.

En todo caso, será necesario un asesoramiento especializado continuado para planificar la actividad, tanto en relación con la aplicación del régimen especial en sociedades ya existentes, como con respecto al análisis coste-beneficio de la configuración de una estructura societaria, siempre sin dejar de cumplir los requisitos necesarios para acogerse a este régimen especial.