El Parlamento de Cataluña ha aprobado la Ley 11/2020, de 18 de septiembre, que pretende poner fin a la escalada experimentada en los precios de los alquileres de vivienda en los últimos años (escalada que la propia ley cifra en un incremento del 30 % en los últimos 5 años).
¿A qué contratos se aplica la norma?
La norma se aplica a los contratos de arrendamiento de vivienda destinada a residencia permanente del arrendatario que esté situada en aquellos municipios (o parte de ellos) declarados como área con mercado de vivienda tenso.
Los contratos que ya estén en vigor cuando empieza a regir la norma sólo quedarán sujetos a ella si se amplía con posterioridad la duración o se modifica la renta.
¿Qué es un área con mercado de vivienda tenso?
El primer paso del procedimiento previsto por la ley es la declaración de un municipio o de una parte de este como área con mercado de vivienda tenso, es decir, con riesgo de escasez de vivienda a precio asequible. Este riesgo se manifiesta por el incremento de precio de los alquileres y por la proporción que el coste del alquiler en la zona representa en el presupuesto personal o familiar.
Esta declaración, que tendrá una duración máxima de 5 años (sin perjuicio de acortarse o prorrogarse), corresponde al Departament de Territori y Sostenibilitat, salvo en la ciudad de Barcelona o su área metropolitana, donde es competente el pleno del Ayuntamiento y el pleno del Consell Metropolità, respectivamente.
De manera transitoria (durante el plazo de un año) la ley declara como áreas con mercado de vivienda tenso 60 municipios catalanes, entre los que destacamos las cuatro capitales de provincia, los del área metropolitana de Barcelona, y, de la provincia de Girona, también Blanes, Figueres, Olot, Palafrugell, Sant Feliu de Guíxols y Salt.
¿Cómo afecta esta declaración a los contratos?
El precio inicial de alquiler de las viviendas incluidas en un área de mercado de vivienda tenso queda sujeto a una doble limitación:
- a) No podrá superar el precio de referencia fijado para viviendas análogas en el mismo entorno urbano, y
- b) No podrá superar la renta del último contrato de arrendamiento, siempre que éste se haya celebrado dentro de los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la ley.
Como excepción, en el caso de arrendadores cuyos ingresos (incluida la renta del alquiler) no superen en 2,5 veces el indicador de renta de suficiencia de Cataluña (IRSC), sólo se verá limitado por el precio del alquiler anterior, pero no por el precio de referencia
Dado que el IRSC para el 2020 se fija en 569,12 euros mensuales, esta excepción supone que los arrendadores cuya unidad familiar ingrese mensualmente (renta del alquiler incluida) 1.422,80 euros o menos, podrá celebrar un nuevo contrato a un precio superior que el de referencia, siempre que no sobrepase el de un contrato anterior que haya estado vigente dentro de los 5 años anteriores a la entrada en vigor de la ley.
Ahora bien, esta excepción no es aplicable si los ingresos del arrendatario son iguales o inferiores a 3,5 veces el IRSC (1.991,92 euros mensuales).
Cómo se determina el precio de referencia?
El precio de referencia es, en general, el índice de referencia de precios de alquiler de viviendas, elaborado por la Agència de l’Habitatge de Cataluña a partir del registro de fianzas del Incasòl y expresado en €/m2. Este índice consta del índice propiamente dicho, y de un margen inferior y uno superior.
El precio de referencia puede superar el índice de referencia en dos casos:
- a) En caso de que en el último año el arrendador haya ejecutado obras que mejoren la habitabilidad, la seguridad, el confort o la eficiencia energética de la vivienda. Este incremento se debe basar en el capital invertido en la mejora según las reglas de la LAU, y no puede suponer un incremento del precio de referencia superior al 20%.
- b) En caso de que las partes acuerden un precio hasta un 5% superior al índice cuando la vivienda arrendada reúna tres o más de las siguientes circunstancias: ascensor, aparcamiento, mobiliario, sistema de calefacción o refrigeración, zonas comunitarias compartidas (jardín, terraza), piscina comunitaria o equipamientos análogos, servicio de conserjería o vistas especiales.
Respecto de las viviendas nuevas o que sean resultado de una gran rehabilitación, la ley no les es aplicable hasta pasados tres años de su entrada en vigor, y cuando les sea aplicable, la renta pactada al inicio del contrato no puede superar el margen superior del índice de referencia.
¿Se puede aumentar la renta durante la vigencia del contrato?
Durante la vigencia del contrato la renta se puede actualizar anualmente según lo que pacten las partes, sin que esta actualización pueda suponer en ningún caso un incremento de la renta superior al IPC interanual.
Asimismo, si se hacen obras de mejora una vez vencido el plazo legal mínimo de duración del contrato, se pueden incluir los incrementos previstos para estos casos en la legislación vigente (con el mismo límite de incremento del 20%).
¿Qué obligaciones formales tengo a la hora de redactar el contrato?
Los contratos de arrendamiento sujetos al régimen de la ley deberán ir acompañados del documento oficial que acredita el índice aplicable a la fecha de formalización del contrato, especificando los márgenes inferior y superior.
El contrato deberá consignar el importe de la renta resultante de aplicar el índice de referencia (en €/m2) a la superficie útil de la vivienda.
En caso de que la vivienda reúna las condiciones que autorizan a aumentar el precio de referencia en un 5% (ascensor, piscina, vistas…), debe hacerse también constar en el contrato cuáles son estas circunstancias, y adjuntar los documentos acreditativos de su existencia.
La aplicación del índice, cuando proceda, se informará en las ofertas de arrendamientos de vivienda, así como también, si corresponde, el importe de la renta del último contrato de arrendamiento
Me pueden sancionar por incumplir estas limitaciones?
Sí, las sanciones por el incumplimiento de las obligaciones que impone la ley van de los 3.000 a los 90.000 euros, según la gravedad de la infracción.
El marcado carácter técnico de la ley, junto con las obligaciones formales que impone y las rigurosas sanciones previstas por su incumplimiento hace que sea muy aconsejable recibir un asesoramiento bien cualificado antes de celebrar cualquier nuevo contrato de alquiler de vivienda o de modificar los términos de un contrato ya vigente.
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