Una de las novedades más significativas introducidas por la reciente Ley 11/2021 de lucha contra el fraude, es la relativa a la introducción del llamado “valor de referencia”, como criterio de valoración inmobiliaria a efectos del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD), Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD),  Impuesto sobre el Patrimonio (IP), y valoración a efectos de transmisión de acciones y participaciones de empresas que poseen inmuebles en su balance  (artículo 314 de Texto Refundido de la Ley del Mercado de Valores).

Con esta medida se pretende superar la elevada litigiosidad que generan, por un lado, las discrepancias en las valoraciones de los inmuebles, y por otro, la jurisprudencia del Tribunal Supremo que exige que las comprobaciones de valor sean motivadas y singularizadas, cargando así de trabajo a la Administración.

¿Qué valor habrá que declarar, a efectos fiscales, para los inmuebles?

A partir de ahora, el llamado “valor de referencia” será el valor mínimo a declarar (en caso de que el valor pactado sea superior, será éste último el que habrá que declarar) en los hechos imponibles de los mencionados impuestos, tal como ocurría hasta  ahora, en el caso de Cataluña, con los coeficientes multiplicadores del valor catastral, pero con una diferencia esencial: éste valor vinculará a las partes (el contribuyente y la administración), y su presunción de validez no se podrá romper aportando tasaciones alternativas, sino solamente impugnando los métodos que el Catastro Inmobiliario emplee para el cálculo de dicho valor (cuyos criterios aún no están aprobados).

¿Qué consecuencias tiene este cambio en la fiscalidad inmobiliaria?

Es más que probable que de esta recalificación de las bases imponibles de las operaciones inmobiliarias acabe desprendiéndose una mayor tributación, especialmente en el Impuesto sobre el Patrimonio, tributo cuya base imponible era, hasta ahora, el mayor de los valores entre el catastral, el comprobado por la administración a efectos de otros tributos, y el de adquisición de los inmuebles. Esto podría llegar a generar nuevos obligados a presentar la declaración e incrementar la tributación de los ya obligados.

En todo caso, los citados valores de referencia serán públicos, de manera que las partes podrán tomarlo en cuenta en las negociaciones de las transacciones inmobiliarias.

¿Cuándo entra en vigor este cambio?

Si bien la ley 11/2021 que introdujo este cambio ya está en vigor, no ocurre lo mismo con los valores de referencia de los inmuebles, por lo que, de acuerdo con la propia ley, en ausencia de éstos deberemos atenernos al valor de mercado (que el Tribunal Supremo ha equiparado con el valor real que prevé la legislación derogada), es decir, se nos remite, subsidiaria y transitoriamente, a la legislación anterior.

Está previsto que sea en diciembre de 2021 cuando se hagan públicos los primeros valores de referencia, con lo que, previsiblemente hasta esa fecha, el contribuyente podrá seguir acogiéndose a los valores anteriores a la reforma para liquidar sus tributos.

¿Qué estrategia seguir?

En primer lugar, si el contribuyente se está planteando realizar alguna operación inmobiliaria que afecte a los tributos mencionados, convendría plantearse el timing de la misma, pues si el valor real (de mercado) que se desprende del régimen actual refleja razonablemente bien el posible valor de la operación, o puede ser desvirtuado a la baja, por ejemplo, mediante alguna tasación, podría interesar formalizar la operación antes de la entrada en vigor de los valores de referencia, ya que éstos nos forzarán a asumir el valor que determine la administración.

En segundo lugar, una vez publicados los valores de referencia, quizá cabrá analizar y poner en manos de un especialista los métodos de valoración empleados por el Catastro, por si fuera procedente impugnarlos a efectos de rebajar la factura fiscal de operaciones futuras, o simplemente del propio Impuesto anual sobre el Patrimonio.

Desde Grup Gestió ponemos a su disposición nuestro equipo de expertos multidisciplinares, que le podrá asesorar en el proceso de toma de decisiones relacionadas con lo expuesto.

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