El BOE del 25 de mayo publica la nueva Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda que, junto con una serie de disposiciones relativas a políticas públicas de vivienda, contiene otras en materia de arrendamientos de viviendas y de procedimientos judiciales de desahucio de gran repercusión para propietarios y arrendatarios.

A- MEDIDAS EN MATERIA DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA

En materia de arrendamientos de vivienda, la ley comienza definiendo dos conceptos que son fundamentales en la nueva regulación: las zonas de mercado residencial tensionado y la figura del gran tenedor.

  1. Las zonas de mercado residencial tensionado:

Son aquellos ámbitos territoriales en los que existe un riesgo especial de oferta insuficiente de vivienda para la población.

La determinación concreta de estas zonas se deja a la competencia de las comunidades autónomas en sus respectivos ámbitos, pero la ley establece dos circunstancias objetivas que, alternativamente, justificarán la declaración:

    1. Que la carga media del coste de la hipoteca o alquiler en el presupuesto personal o familiar, más los gastos y suministros básicos, supere el 30% de los ingresos medios o de la renta media del hogar.
    2. Que el precio de compra o alquiler de la vivienda haya experimentado, en los 5 años anteriores a la declaración de zona tensioanda, un porcentaje de crecimiento acumulado al menos 3 puntos superior al porcentaje de crecimiento acumulado del IPC de la comunidad autónoma correspondiente.
  2. El gran tenedor:

A efectos de esta ley, es la persona física o jurídica que sea titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, con exclusión de garajes y trasteros

Para zonas de mercado tensionado concretas las comunidades autónomas podrán considerar como gran tenedor el que lo sea de 5 o más vivienda en ese ámbito.

Definidos estos conceptos, las principales medidas que implanta la nueva ley son las siguientes:

  1. Prórroga del contrato:
    1. Se introduce una nueva prórroga extraordinaria de un año del contrato de alquiler cuando, vencido el plazo legal o las prórrogas tácitas, el arrendatario que se encuentre en situación de vulnerabilidad social o económica (certificada por informe de los servicios sociales) así lo solicite al arrendador. Éste, si es gran tenedor, no podrá oponerse a la prórroga solicitada.
    2. Cuando el inmueble arrendado se encuentre en una zona de mercado tensionado, al final de las prórrogas obligatorias o de las tácitas existentes hasta ahora, el arrendatario tendrá derecho a una prórroga extraordinaria por plazos anuales, hasta un máximo de tres, salvo pacto en contrario de las partes.
  1. Determinación de la renta en las áreas de mercado tensionado:
    1. Pequeño propietario:

En los contratos sobre viviendas situadas en territorios declarados como áreas de mercado residencial tensionado, la renta inicial no podrá superar la última renta del contrato de arrendamiento que hubiera estado vigente sobre la misma vivienda en los últimos 5 años (salvo las actualizaciones anuales que este contrato precedente estableciese), y sin que se pueda repercutir al arrendatario cuotas o gastos que no se recogieran en el contrato precedente.

Excepcionalmente, se podrá incrementar hasta un 10% de esa última renta:

      1. Cuando la vivienda hubiera sido objeto de una rehabilitación en los últimos 2 años.
      2. Cuando, en los dos años anteriores, se hubiera realizado alguna actuación que comportara un ahorro de energía no renovable del 30%.
      3. Cuando, también en los dos últimos años, se hubieran realizado mejoras de accesibilidad.
      4. Cuando el contrato tenga un plazo de 10 años o más, o pueda prorrogarse por ese plazo a voluntad del arrendatario.

Estos límites se aplicarán a los contratos que se celebren a partir de la entrada en vigor de la ley.

    1. Gran tenedor:

Si el arrendador es un gran tenedor, la renta inicial del contrato tampoco podrá exceder del índice de referencia del precio de los alquileres que fijen las administraciones para el ámbito de que se trate, según las características de la vivienda.

Por resolución del Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana, este mismo límite puede aplicarse a toda la zona declarada tensioanda, tanto si el arrendador es gran tenedor como si no, si sobre la vivienda no ha habido ningún contrato de arrendamiento vigente en los últimos 5 años.

Esta limitación de renta sólo será aplicable a los nuevos contratos y a partir de la aprobación de los respectivos índices de referencia.

  1. Límites a la actualización anual del precio del alquiler:

Se mantiene el límite del 2% (Índice de Garantía de Competitividad) para la actualización de la renta durante el 2023.

En 2024, esta actualización no podrá superar el 3%.

Estos límites se aplican en todo caso para los grandes tenedores, pero si el propietario no es un gran tenedor se permite a las partes pactar una actualización diferente, y solo en defecto de pacto se aplicarán los porcentajes citados.

A partir del 2025 se aprobará un nuevo índice de actualización.

  1. Gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato.

Estos gastos, tras la nueva ley, serán siempre de cargo del arrendador.

  1. Información en los contactos de arrendamiento:

Cuando la vivienda que deba arrendarse se encuentre en una zona de mercado residencial tensionado el propietario o el intermediario de la operación deberá informar de esta circunstancia con anterioridad a la celebración del contrato y, en todo caso en el documento contractual del importe de la última renta del arrendamiento de vivienda que hubiera estado en vigor en los últimos 5 años en la misma vivienda, así como el valor que le pueda corresponder atendiendo al índice de referencia de precios del alquiler que sea de aplicación.

  1. Incentivos fiscales aplicables al IRPF por los arrendadores de viviendas.

Las restricciones al aumento de la renta se contrapesan con incentivos fiscales para los arrendadores personas físicas, materializados en una reducción del rendimiento neto positivo, de entre el 50 y el 90% según las condiciones del arrendamiento,

Estas previsiones, sin embargo, no entran en vigor hasta el 1 de enero de 2024.

B- MEDIDAS EN MATERIA DE DESAHUCIOS.

  1. Requisitos de admisión de la demanda:

No se admitirá ninguna demanda de desahucio en la que el demandante no especifique:

    1. Si la finca en cuestión constituye la vivienda habitual del ocupante.
    2. Si el demandante es un gran tenedor. En su defecto, deberá adjuntarse a la demanda una certificación del Registro de la Propiedad en la que conste la relación de propiedades del demandante.
    3. Si el demandante es un gran tenedor, deberá manifestar si el demandado se encuentra o no en situación de vulnerabilidad económica (mediante un documento emitido, con consentimiento del ocupante, por los servicios sociales, declaración responsable de que han transcurrido 5 meses desde la solicitud a los servicios sociales, o documento de los servicios sociales que acredite que el ocupante no consiente el estudio de su situación económica).

Si el demandante es un gran tenedor y el ocupante se encuentra en situación de vulnerabilidad, tampoco se admitirá la demanda si no se acredita que se ha acudido previamente a un procedimiento de conciliación o intermediación para la resolución del conflicto.

  1. Lanzamiento de los ocupantes:

Todas las resoluciones judiciales que señalen el lanzamiento deberán incluir el día y hora exactos en que tendrá lugar.

C- MODIFICACIÓN DEL IMPUESTO SOBRE BIENES INMUEBLES (IBI)

Se incrementa hasta el 100% el recargo que los ayuntamientos pueden exigir en la cuota líquida del impuesto para aquellos bienes inmuebles que se encuentren desocupados con carácter permanente, siempre que el período de desocupación sea superior a tres años.

Además, el recargo (el del 50% existente hasta ahora o el del 100% introducido con la reforma) podrá incrementarse aún con un 50% adicional en caso de inmuebles pertenecientes a titulares de dos o más inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados en el mismo término municipal.

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