Entra en vigor la Llei pel dret a l’habitatge

El BOE del 25 de maig publica la nova Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge que, a banda d’un seguit de disposicions relatives a polítiques públiques d’habitatge, en conté d’altres en matèria d’arrendaments d’habitatges i de procediments judicials de desnonament de gran repercussió per a propietaris i arrendataris.

 A- MESURES EN MATÈRIA D’ARRENDAMENT D’HABITATGE

En matèria d’arrendaments d’habitatge, la llei comença definint dos conceptes que són fonamentals en la nova regulació: les zones de mercat residencial tensionat i la figura del gran tenidor.

  1. Les zones de mercat residencial tensionat:

Són aquells àmbits territorials en què existeix un risc especial d’oferta insuficient d’habitatge per a la població.

La determinació concreta d’aquestes zones es deixa a la competència de les comunitats autònomes en els seus respectius àmbits, però la llei estableix dues circumstàncies objectives que, alternativament, justificaran la declaració:

    1. Que la càrrega mitjana del cost de la hipoteca o el lloguer en el pressupost personal o familiar, més les despeses i subministraments bàsics, superi el 30% dels ingressos mitjans o de la renda mitjana de la llar.
    2. Que el preu de compra o lloguer de l’habitatge hagi experimentat, en els 5 anys anteriors a la declaració de zona tensioanda, un percentatge de creixement acumulat almenys 3 punts superior al percentatge de creixement acumulat de l’IPC de la comunitat autònoma corresponent.
  2. El gran tenidor:

Als efectes d’aquesta llei, és la persona física o jurídica que sigui titular de més de 10 immobles urbans d’ús residencial o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2 d’ús residencial, amb exclusió de garatges i trasters

Per a zones de mercat tensionat concretes les comunitats autònomes podran considerar com a gran tenidor el que ho sigui de 5 o més habitatge en aquell àmbit.

Un cop definits aquests conceptes, les principals mesures que implanta la nova llei són les següents:

  1. Pròrroga del contracte:
    1. S’introdueix una nova pròrroga extraordinària d’un any del contracte de lloguer quan, vençut el termini mínim legal o les pròrrogues tàcites, l’arrendatari que es trobi en situació de vulnerabilitat social o econòmica (certificada per informe dels serveis socials) així ho sol·liciti a l’arrendador. Aquest, si és gran tenidor, no podrà oposar-se a la pròrroga sol·licitada.
    2. Quan l’immoble arrendat estigui en una zona de mercat tensionat, a la fi de les pròrrogues obligatòries o de les tàcites existents fins ara, l’arrendatari tindrà dret a una pròrroga extraordinària per terminis anuals, fins a un màxim de tres, llevat de pacte en contrari de les parts. 
  1. Determinació de la renda en les àrees de mercat tensionat:
    • Petit propietari:

En els contractes sobre habitatges situats en territoris declarats com a àrees de mercat residencial tensionat, la renda inicial no podrà superar l’última renda del contracte d’arrendament que hagués estat vigent sobre el mateix habitatge els últims 5 anys (llevat de les actualitzacions anuals que aquest contracte precedent establís), i sense que es pugui repercutir a l’arrendatari quotes o despeses que no es recollissin al contracte precedent.

Excepcionalment, es podrà incrementar fins a un 10% d’aquella última renda:

      1. Quan l’habitatge hagués estat objecte d’una rehabilitació els últims 2 anys.
      2. Quan, en els dos anys anteriors, s’hagués fet alguna actuació que comportés un estalvi d’energia no renovable del 30%.
      3. Quan, també en els dos últims anys, s’haguessin fet millores d’accessibilitat.
      4. Quan el contracte tingui un termini de 10 anys o més, o pugui prorrogar-se per aquest termini a voluntat de l’arrendatari.

Aquests límits s’aplicaran als contractes que se celebrin a partir de l’entrada en vigor de la llei.

    • Gran tenidor:

Si l’arrendador es un gran tenidor, la renda inicial del contracte tampoc podrà excedir l’índex de referència del preu dels lloguers que fixin les administracions per a l’àmbit de què es tracti, segons les característiques de l’habitatge.

Per resolució del Ministeri de Transports, Mobilitat i Agenda Urbana, aquest mateix límit es pot aplicar a tota la zona declarada tensioanda, tant si l’arrendador és gran tenidor com si no, si sobre l’habitatge no hi ha hagut cap contracte d’arrendament vigent en els últims 5 anys.

Aquesta limitació de renda només serà aplicable als nous contractes i a partir de l’aprovació dels respectius índexs de referència.

  1. Límits a l’actualització anual del preu del lloguer:

Es manté el límit del 2% (Índex de Garantia de Competitivitat) per a l’actualització de la renda durant l’any 2023.

A l’any 2024, aquesta actualització no podrà superar el 3%.

Aquests límits s’apliquen en tot cas per als grans tenidors però, si el propietari no és un gran tenidor, l’actualització es regirà pel que pactin les parts i, només en defecte de pacte, s’aplicaran els percentatges esmentats.

A partir de l’any 2025 s’aprovarà un nou índex d’actualització. 

  1. Despeses de gestió immobiliària i formalització del contracte.

Aquestes despeses, a partir d’ara, seran sempre a càrrec de l’arrendador.

  1. Informació en els contactes d’arrendament:

Quan l’habitatge que s’hagi d’arrendar es trobi en una zona de mercat residencial tensionat el propietari o l’intermediari de l’operació haurà d’informar d’aquesta circumstància amb anterioritat a la celebració del contracte i, en tot cas en el document contractual de l’import de l’última renda de l’arrendament d’habitatge que hagués estat en vigor els últims 5 anys al mateix habitatge, així com el valor que li pugui correspondre atenint a l’índex de referència de preus del lloguer que sigui aplicable.

  1. Incentius fiscals aplicables a l’IRPF pels arrendadors d’habitatges.

Les restriccions a l’augment de la renda es contrapesen amb incentius fiscals per als arrendadors persones físiques, materialitzats en una reducció del rendiment net positiu, d’entre el 50% i el 90% segons les condicions de l’arrendament,

Aquestes previsions, no obstant, no entren en vigor fins a l’1 de gener de 2024.

 

B- MESURES EN MATÈRIA DE DESNONAMENTS.

  1. Requisits d’admissió de la demanda:

No s’admetrà cap demanda de desnonament en què el demandant no especifiqui les següents circumstàncies:

    1. Si la finca en qüestió constitueix l’habitatge habitual de l’ocupant.
    2. Si el demandant és un gran tenidor. Si no n’és, caldrà adjuntar a la demanda una certificació del Registre de la Propietat en què consti la relació de propietats del demandant.
    3. Si el demandant és un gran tenidor, haurà de manifestar si el demandat es troba o no en situació de vulnerabilitat econòmica (mitjançant un document emès, amb consentiment de l’ocupant, pels serveis socials, declaració responsable de què han transcorregut 5 mesos des de la sol·licitud als serveis socials, o document dels serveis socials que acrediti que l’ocupant no consent l’estudi de la seva situació econòmica).

Si el demandant és un gran tenidor i l’ocupant es troba en situació de vulnerabilitat, tampoc s’admetrà la demanda si no s’acredita que s’ha acudit prèviament a un procediment de conciliació o intermediació per a la resolució del conflicte.

  1. Llançament dels ocupants:

Totes les resolucions judicials que assenyalin el llançament hauran d’incloure el dia y l’hora exacta en què tindrà lloc.

C- MODIFICACIÓ DE L’IMPOST SOBRE BÉNS IMMOBLES (IBI)

S’incrementa fins al 100% el recàrrec que els ajuntaments poden exigir en la quota líquida de l’impost per a aquells béns immobles que es trobin desocupats amb caràcter permanent, sempre que el període de desocupació sigui superior a tres anys.

A més, el recàrrec (el del 50% existent fins ara o el del 100% introduït amb la reforma) es podrà incrementar encara amb un 50% addicional en cas d’immobles pertanyents a titulars de dos o més immobles d’ús residencial que es trobin desocupats al mateix terme municipal.