Catalunya és la primera comunitat que posa límit al preu del lloguer

El DOGC va publicar, el passat 23 de maig, el Decret llei 9/2019, de 21 de maig, de mesures urgents en matèria de contenció de rendes en els contractes d’arrendament d’habitatge, aprovat pel Govern català amb el propòsit de limitar l’increment de preus dels lloguers en les zones de forta demanda.

El primer pas del procediment previst pel decret és la declaració d’un municipi, o d’una part d’aquest, com a àrea amb mercat d’habitatge tens, és a dir, amb risc d’escassetat d’habitatge accessible. Aquest risc es manifesta en una sèrie d’indicis, com ara l’increment del preu dels lloguers, la proporció del cost del lloguer en el pressupost familiar o la proporció d’habitatges vacants.

Aquesta declaració, que tindrà una durada màxima de 5 anys (sens perjudici d’escurçar-se o prorrogar-se), correspon al Departament de Territori i Sostenibilitat, llevat a la ciutat de Barcelona, on n’és competent el ple de l’Ajuntament.

L’efecte de la declaració és que el preu de lloguer dels habitatges inclosos en l’àrea no podrà superar el 10% del preu de referència, que és el que fixen les parts dins dels marges expressats per l’índex de referència de preus de lloguer d’habitatges, elaborat a partir del registre de fiances de l’Incasòl i expressat en €/m², amb un marge inferior i un de superior. Així, la discrecionalitat de les parts s’estén a tot el rang de preu comprès entre aquests marges amb l’excés del 10% que permet el decret. En cas que l’habitatge tingui característiques especials (com piscines, jardins o vistes excepcionals) es permet superar el marge superior de l’índex en un 5% addicional, tot fent un 15% en total.

Així mateix, pels habitatges de nova construcció o enterament rehabilitats es permet, durant els 5 anys següents a la finalització de l’obra, que la renda superi en un 20% el preu de referència. A més en aquests casos s’estableix una moratòria de 3 anys en l’aplicació del decret llei.

Els contractes celebrats abans de l’entrada en vigor de la norma se seguiran regint per la legislació anterior, però si se’n modifica la durada o la renda amb posterioritat a la declaració d’àrea amb mercat d’habitatge tens, s’haurà d’aplicar el que estableix la nova norma. En canvi, si es tracta de pròrrogues legals, o convencionals ja previstes inicialment en el contracte originari, no s’aplicarà la limitació de renda.

El decret llei inclou també un parell d’obligacions formals: primera, l’aplicació de l’índex, quan escaigui, s’ha d’informar en les ofertes d’arrendaments d’habitatge; i segona, al contracte d’arrendament cal adjuntar-hi el document oficial que informa de l’índex aplicable.

Per últim, el decret llei disposa que el Govern ha de presentar al Parlament, en un termini de 6 mesos, un projecte de llei del contracte d’arrendament de finques urbanes el qual, segons la memòria preliminar ja aprovada, i entre altres mesures, situarà la durada mínima dels contractes entre els 6 i els 10 anys, suprimirà la possibilitat de renúncia dels drets de tanteig i retracte i obligarà a documentar amb fotografies o vídeo l’estat del pis en el moment de la celebració del contracte.

Igual que va passar amb els reials decrets en matèria de lloguer aprovats fa uns mesos pel govern espanyol, aquest decret llei és plenament vigent des de la seva publicació el 24 de maig passat, però s’ha de convalidar pel Parlament dins el termini de 30 dies, de manera que encara podria ser derogat en les setmanes vinents.

En tot cas, la nova norma s’afegeix als recents balandrejos de la LAU, tot complicant encara més el panorama actual del lloguer i fent imprescindible, abans de celebrar un nou contracte o modificar-ne un de vigent, un coneixement minuciós i perfectament actualitzat tant de la normativa estatal com de l’autonòmica.