Mesures aprovades pels Reials decrets lleis 8/2020 i 11/2020, en matèria d’arrendament d’habitatges i préstecs hipotecaris

1 -PRÒRROGA EXTRAORDINÀRIA DELS CONTRACTES D’ARRENDAMENT D’HABITATGE HABITUAL.

S’estableix la possibilitat per l’arrendatari d’imposar a l’arrendador una pròrroga addicional de 6 mesos a la fi del termini de pròrroga legal o tàcita establerts a la LAU.

2- MORATÒRIA DEL DEUTE ARRENDATICI

S’estableixen les condicions d’ajornament per als arrendataris en situació de vulnerabilitat per causa del COVID-19 de les rendes corresponents als arrendaments d’habitatge habitual, (sempre i quan les parts no haguessin acordat prèviament un ajornament o condonació).

L’arrendatari pot sol·licitar, en el termini d’UN MES des del 2 d’abril de 2020, l’ajornament o la condonació total o parcial  temporal del pagament de la renda.

La facultat de l’arrendador davant d’aquesta sol·licitud depèn de la seva condició:

• Arrendadors grans tenidors i empreses i entitats públiques d’habitatge: Són grans tenidors les persones físiques o jurídiques que siguin titulars de més de 10 immobles urbans (excloent-ne garatges i trasters), o d’una superfície construïda de més de 1.500 m2
  • Reducció del 50% de la renda durant la durada de l’estat d’alarma i les següents si persisteix la situació de vulnerabilitat, fins un màxim de 4 mensualitats; o bé:
  • Moratòria en el pagament de la renda del mesos en què duri l’estat d’alarma, i a els següents si persisteix la situació de vulnerabilitat, fins un màxim de 4 mensualitats.Una vegada superada la situació esmentada en el paràgraf anterior , la renda ajornada es cobrarà fraccionadament  en el període que va desde la renda del mes següent  i fins almenys un període de al menys 3 ANYS, i sempre dins de la vigència del contracte d’arrendament. Tot sense penalitzacions ni interessos.La finalització del termini de l’arrendament abans que el deutor completi els pagaments ajornats comportaria l’obligació de liquidar íntegrament les sumes fraccionades.
• Altres arrendadors: En el termini de SET DIES l’arrendador ha de comunicar a l’arrendatari l’acceptació o no de les condicions proposades o, proposar-n’hi d’altres.

Els ajornaments i fraccionaments obtinguts en aplicació d’aquesta mesura restaran sense efecte des del moment en què l’arrendatari tingui a la seva disposició el finançament avalat per l’estat a què es refereix la mesura següent.

×

Que s’entén per arrendatari en situació de vulnerabilitat econòmica per causa del COVID-19

Haurà de reunir els següents requisits:

1. Pèrdua substancial d’ingressos de l’obligat al pagament de la renda (per trobar-se en situació d’atur, afectat per un ERTO o en reducció de jornada per motius de cura si és empresari, o altres circumstàncies similars), que motivi que els ingressos de la unitat familiar en el mes anterior a la sol·licitud de moratòria no arribi a:

a. A TRES vegades l’Indicador Públic de Renda d’Efectes Múltiples mensual (IPREM).

b. QUATRE vegades l’IPREM en cas que algun membre de la unitat familiar tingui declarada discapacitat superior al 33%, situació de dependència o malaltia que l’incapaciti permanentment per a l’activitat laboral, el límit general serà de quatre vegades l’IPREM.

c. CINC vegades l’IPREM Si l’obligat al pagament de la renda pateixi paràlisi cerebral, malaltia mental o discapacitat intel·lectual, amb una discapacitat reconeguda superior al 33%, o amb discapacitat física o sensorial declarada superior al 65%, així com en cas de malaltia greu que incapaciti a la persona o al seu cuidador per a l’activitat laboral.

Aquest límit general es pot incrementar:

– En 0.1 vegades l’IPREM per cada fill a càrrec de la unitat familiar (0.15 vegades si la unitat familiar és monoparental).

– En 0.1 vegades l’IPREM, per cada major de 65 anys que integri la unitat familiar.

2. Que la renda de l’arrendament, més les despeses i subministraments bàsics, sigui igual o superior al 35% dels ingressos nets de la unitat familiar.

S’exclou la vulnerabilitat a efectes d’aquesta mesura si l’arrendatari o qualsevol de les persones de la unitat familiar sigui propietària o usufructuària d’un habitatge a Espanya, amb les següents excepcions:

Els requisits subjectius que determinen la condició d’arrendatari en situació de vulnerabilitat s’han d’acreditar documentalment en la forma que determina el RDL per a cada requisit.

Cerrar

3- LÍNIES D’AVAL ESTATALS PER AL FINANÇAMENT D’ARRENDATARIS EN SITUACIÓ DE VULNERABILITAT

Per donar cobertura financera a llars que es trobin en situació de vulnerabilitat conseqüència del COVID-19,  es crea una línea d’avals amb cobertura de l’estat, per tal  que les entitats bancàries puguin oferir ajudes de finançament amb un termini de devolució de fins a 6 anys , prorrogable excepcionalment per 4 més , sense generar cap despesa ni interessos pel sol·licitant .

La mesura es preveu només per al pagament de la renda del lloguer d’habitatge,  ( fa referència únicament a habitatges, sense cap altra precisió ).

La cobertura es limita a 6 MENSUALITATS de renda.

En cas que s’acullin a aquesta mesura els arrendataris afavorits per la moratòria de la mesura anterior, aquesta s’aixecarà a partir de la primera mensualitat en què el finançament avalat per l’estat estigui a disposició de l’arrendatari.

4- AJUTS DIRECTES A L’ARRENDAMENT D’HABITATGE HABITUAL.

Sens perjudici de les mesures de garantia anteriors, se’n preveuen d’altres que suposen ajuts directes, en forma de prestacions econòmiques, als arrendataris d’habitatges habituals en situació de vulnerabilitat sobrevinguda per causa del COVID-19 , que tinguin dificultats transitòries per al pagament total o parcial de la renda. , i expressament, també, per a fer front a la devolució dels ajuts de finançament contrets per llars vulnerables previstos en la mesura anterior.

Mesura:  La quantitat de l’ajuda serà de fins a 900 euros/ mes i de fins el 100% de la renda arrendaticia , o, en el seu cas,  fins al 100% del principal i interessos del préstec subscrit per al pagament de les rendes de l’habitatge habitual.

La quantitat exacta d’aquestes mesures serà determinada per les corresponents Comunitats Autònomes.

5- MORATÒRIA DEL DEUTE HIPOTECARI PER A L’ADQUISICIÓ DE DETERMINATS BÉNS IMMOBLES.

La mesura va dirigida a procurar la moratòria pels contractes de préstec o crèdit hipotecari que estiguin garantits amb hipoteca immobiliària i que estiguin vigents a la data d’entrada en vigor del RDL 8/2020 (18 de març de 2020), sempre que siguin per a l’adquisició de:

1. L’habitatge habitual.
2. Immobles afectats a l’activitat econòmica dels empresaris i professionals.
3. Habitatges distints de l’habitual en situació de lloguer i pels quals el deutor hipotecari persona física, propietari i arrendador, hagi deixat de percebre la renda des de l’entrada en vigor de l’estat d’alarma, o deixi de percebre-la fins un mes després de la finalització del mateix.

Beneficiaris : qui estigui fent front a un deute hipotecari per a l’adquisició d’algun immoble dels previstos a l’apartat anterior i que es trobin en situació de vulnerabilitat per moratòria del deute hipotecari, sobrevinguda per causa de l’expansió del COVID-19.

Els fiadors, avaladors i hipotectants no deutors que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica podran beneficiar-se de les mateixes mesures previstes pels deutors hipotecaris, sens perjudici de poder exigir que l’entitat creditora esgoti el patrimoni del deutor principal i de l’aplicació del Codi de Bones Pràctiques..

Mesura : Els potencials beneficiaris d’aquesta mesura podran sol·licitar al creditor, fins 15 dies després de la fi de la vigència del RDL 8/2020 (18 d’abril de 2020, sens perjudici de la possibilitat de pròrroga prevista en el mateix RDL) una moratòria en el pagament del préstec hipotecari; sol·licitud que hauran d’acompanyar amb els documents que acreditin les condicions subjectives exposades.

L’entitat creditora procedirà a la implementació de la mesura en el termini màxim de 15 DIES, que comportarà la suspensió del deute hipotecari durant el termini de 3 MESOS (que podran ser ampliats pel Consell de Ministres), amb els següents EFECTES:

• La quota hipotecària i els conceptes que l’integren (capital i interessos) esdevindran inexigibles en la seva integritat.
• No es meritaran interessos.
• La clàusula de venciment anticipat que consti en el contracte de préstec serà inaplicable.

La moratòria no exigeix acord entre les parts perquè tingui efecte, ni novació contractual però sí formalització amb escriptura pública i inscripció al Registre de la Propietat.

Finalment s’estableix la responsabilitat d’aquelles persones que es beneficiïn de les mesures ordenades sense reunir-ne els requisits, o que deliberadament busqui situar-se o mantenir-se en situació de vulnerabilitat amb la finalitat d’aprofitar-se d’aquestes mesures.

6- SUSPENSIÓ DE LES OBLIGACIONS DERIVADES DELS CONTRACTES DE CRÈDIT SENSE GARANTIA HIPOTECÀRIA.

S’estableixen mesures dirigides a procurar la suspensió temporal de les obligacions contractuals derivades d’aquells crèdits o préstecs sense garantia hipotecària vigents a 2 d’abril de 2020, contractats per persones físiques en situació de vulnerabilitat econòmica com a conseqüència de la crisi sanitària provocada pel COVID-19.

Beneficiaris : Pot beneficiar-se’n persones físiques que es trobin en situació de vulnerabilitat ( definició especifica per aquest concepte )  sobrevinguda per causa de l’expansió del COVID-19.

Els requisits subjectius que determinen la situació de vulnerabilitat s’han d’acreditar documentalment en la forma que determina el RDL per a cada requisit.

Els fiadors i avaladors que es trobin en situació de vulnerabilitat econòmica podran beneficiar-se de les mateixes mesures previstes pels deutors hipotecaris, sens perjudici de poder exigir que l’entitat creditora esgoti el patrimoni del deutor principal i de l’aplicació del Codi de Bones Pràctiques.

Mesura: Els potencials beneficiaris d’aquesta mesura podran sol·licitar al creditor, fins UN MES després de la fi de la vigència de l’estat d’alarma, la suspensió de les seves obligacions. La sol·licitud haurà d’anar acompanyada dels documents que acreditin les condicions subjectives exposades.

L’entitat creditora, acreditada la situació de vulnerabilitat, procedirà a la suspensió automàtica de les obligacions derivades del crèdit sense necessitat d’acord entre les parts ni novació del contracte, i tindrà efecte des de la sol·licitud del deutor, sens perjudici de la necessitat d’inscripció si el préstec està garantit per algun dret inscriptible.

La suspensió tindrà una durada de TRES MESOS (ampliables mitjançant acord del Consell de Ministres), i produirà els següents EFECTES:

1. Els imports que s’haguessin meritat durat el període de suspensió no es consideraran vençuts.
2. El creditor no podrà exigir el pagament de la quota ni de cap dels seus conceptes, ni íntegrament ni parcialment.
3. No es meritaran interessos ni ordinaris ni de demora.
4. La data de venciment del contracte s’ampliarà en igual termini que el període de suspensió.

 Finalment s’estableix la responsabilitat d’aquelles persones que es beneficiïn de les mesures ordenades sense reunir-ne els requisits, o que deliberadament busqui situar-se o mantenir-se en situació de vulnerabilitat amb la finalitat d’aprofitar-se d’aquestes mesures.